Nový dům je čerstvější a bude okamžitě postaven tak, aby vyhovoval vašim potřebám. Stavba ale zabere nervy, čas, energii. Starý dům už existuje – vidíte ho, važte si ho: pro mnohé je jednodušší nakupovat materiální věci. Zároveň je téměř nemožné najít ideální možnost (s největší pravděpodobností bude muset být zakoupený dům přestavěn). Co bych měl dělat?
KOUPIT HOTOVÝ DŮM
1. Pokud je lokalita umístěna výhodně
Ve starých chatových oblastech, v oblastech blízko města a jednoduše v prestižních oblastech jsou pozemky velmi drahé. Jeho cena, a to i pro sousední pozemky, se může výrazně lišit. Přeplácením místa a hotového bydlení však kupující těží z dobré lokality, dobré infrastruktury nebo třeba blízkosti příbuzných a přátel.
Designérka Maria Kachkina: „Pokud se vám oblast líbí, poblíž je dobrá škola nebo starší rodiče, lidé se směle pustí do globální přestavby.“
Designérka Marina Kornilova: „Jediný případ v mé praxi při koupi [dokončeného] domu se osvědčil: klienti koupili lokalitu a výhled z oken. V zájmu dobrého umístění můžete dělat kompromisy.“
Příklad s fotografií: dům na malebném místě v elitní části moskevské oblasti (Rublevskoye Shosse) – po rekonstrukci a před ní. Plocha domu se zdvojnásobila a fasáda byla kompletně změněna. O této rekonstrukci jsme vydali článek. Autoři architektonického projektu: Ivan Kolmanok a Alexander Tomashenko, kancelář AI-architetcs
2. Pokud se do nějakého místa zamilujete
Lidé si místo k životu vybírají srdcem. A pak investice do hotového domu nebo projektu od nuly nehraje žádnou roli: lidé se přizpůsobí scénáři diktovanému webem.
Dekoratér Maria Paseltsar: „Ti, kteří se zamilují do starého domu a citově se přimknou k určitému místu nebo oblasti, jsou připraveni rozhodnout se pro přestavbu.“
Designérka Olga Likhacheva: „Tady v Kaliningradské oblasti je to docela běžný jev: koupě staré, ještě německé usedlosti a její přestavba pro sebe. Ano, často je potřeba kompletně vyměnit střechu a vnitřní příčky, ale základy jsou vcelku zachovalé a zdi také nejsou špatné. Navíc jsou postaveny z vysoce kvalitních červených cihel, což domu dodává zvláštního ducha nejen antiky, ale také stability a kontinuity. To je cenné, nové budovy tohle nemají.“
Na fotce: těžko vyměnit takové pohledy za hustou chatovou zástavbu. Ale při pohledu na ruiny (vlevo) se bojím pustit se do rekonstrukce
_______________________________
VE VAŠEM MĚSTĚ…
► Prostřednictvím Houzz si můžete najmout specialistu – objednat si rekonstrukci nebo architektonický návrh
_______________________________
Proč nezbourat ruiny?
Ne vždy to dává smysl. Architekt je najat, aby předělal dům, ve kterém již bydlí nebo který zdědili. To znamená, že jsou morálně svázáni s budovou. Někdy ruiny nejsou tak beznadějné, jak se může zdát. Například přístavba (na obrázku níže) se „odstěhovala“ z hlavního domu – architektce Nadezhda Matsiy se ji podařilo zachovat.
Designérka Inna Paskarik: „Dům, ve kterém bydlí, se přestavují krok za krokem, klidně a sebevědomě. Toto řešení má své výhody: zahrnuje osobní zapojení majitelů a šetří peníze. Logika: dům je životaschopný, nechcete utrácet peníze za pronajatý byt a ztrácet čas cestováním za dohledem nad stavbou. A budovy jsou zbourány, když byl zakoupen pozemek, umístění a výhled z budoucího okna.“
Na fotografii: dům ve staré zahradní komunitě. Toto místo je zákazníkovi obzvlášť drahé: daču „založil“ jeho dědeček a dětství prožil v sousední ulici. V 1960. letech minulého století zde parcely dostali zaměstnanci Mosfilmu: pozemek, na kterém nyní energeticky úsporný dům stojí, dříve patřil slavnému kameramanovi Leonidu Kosmatovovi. Stará budova na místě byla zbourána
4. Pokud je dům v rekonstrukci 100–150 mXNUMX.
Čím větší budova, tím obtížnější (dražší) bude přestavba, snáze se staví nově – na tom jsou architekti jednotní.
Architekt Vladislav Shakhov: „Hotový dům uspokojí téměř všechny potřeby pouze v ekonomickém segmentu, ve kterém nelze vymyslet nic nového: pozemek 4–6 akrů, standardní sada prostor, omezený výběr materiálů – ale i zde je levnější stavět než kupovat.“
Architekt Pavel Gerasimov: „Oslovil mě zákazník, který si koupil čtyřpatrový dům. Jenže jak práce postupovaly, funkčnost roztroušená po patrech se klientovi líbila stále méně – majitel už nebyl žádný mladík a do výtahu se nevešlo. Na konci projektu renovace domu, se všemi odhady, byl přesvědčen, že uděláme nový projekt.“
5. Pokud lze dům ihned užívat
Zdá se, že nákup hotového domu je rychlejší – nemusíte připravovat projekt, nalévat základy nebo jej stavět. Reálně záleží na stavu domu a ambicích nových majitelů.
Tento přístup se ospravedlňuje, když je rekonstrukce domu čerstvá a nechcete nic předělávat podle sebe – nákup hotového domu vám opravdu pomůže ušetřit čas. Tento scénář často volí ti, kteří nemají druhý domov – pronájem bytu během globální restrukturalizace může vážně navýšit rozpočet.
Architekt Michail Yegiyan: „Pokud nemáte kde bydlet nebo se potřebujete naléhavě přestěhovat, nemusíte přemýšlet o stavbě: kupte si, co vám vyhovuje, a pak si to upravte podle svých potřeb.“
Designérka Marianna Dosadina: „Nepředvídatelnost trhu a neschopnost cokoliv předvídat nutí mnoho zákazníků poohlédnout se po sekundárním trhu. Pokud je totiž dům již postaven, můžete jej místo čekání využít. Je hloupé odkládat život na později.”
Architekt Yaroslav Usov: „Rekonstrukce je téměř vždy dražší než nová výstavba. Pouze v případě menších změn je restrukturalizace oprávněná. Spíše se to týká kosmetických oprav.“
Jiná věc je, zda dům vyžaduje celkovou rekonstrukci nebo se pořizuje krabice bez oken či dekorace. Demontáž, odvoz odpadu, měření, projektování, stavba, výběr materiálů a nábytku – někdy se tento proces protáhne na roky, během kterých by mohly vzniknout dva nové domy.
Architekt Alexey Gorchanyuk: „Perestrojka znamená demontáž a následnou instalaci. Stavba nového je pouze instalace. Když si vezmeme jako příklad velké budovy, tak každý ví, že rekonstrukce je jedenapůlkrát dražší než novostavba.“
6. Pokud najdete ziskovou naléhavou nabídku
Při urgentním prodeji hotového domu může být jeho cena nižší než tržní cena. Což v konečném důsledku kompenzuje přepracování.
Architekt Daniil Yakurnov: „Nyní pozorujeme vleklý klesající trend cen na trhu s nemovitostmi. Domy se navíc prodávají i s terénními úpravami a přístavbami, které často nejsou v ceně vůbec zohledněny. Je docela možné koupit a přestavět si dům pro sebe za mnohem nižší náklady, než by stála novostavba. Samozřejmě za předpokladu, že bude proveden kompetentní audit.“
Příklad s fotografií: zákazníci zakoupili zchátralou farmu u jezera Garda za cenu jednopokojového bytu v Biryulyovo (Moskva). A nadchla nás myšlenka obnovit historický vzhled budovy. Publikovali jsme článek o architektonickém hledání, které musela řešit projektantka projektu Zhenya Zhdanova
7. Když potřebujete stoleté stromy
Nespornou výhodou starého pozemku s domem k rekonstrukci je hotová přírodní krajina: právě na takových místech nejčastěji najdete stoleté stromy. Je však také možné najít prázdný pozemek s dobrými výchozími daty, ale je to obtížnější.
Dokončený dům na holém pozemku je dobrou volbou, když už víte, že budete pracovat s krajinářem. Dům navržený společně se zahradou bude vnímán jako organická součást krajiny.
Architekt Michail Yegiyan: „Pokud máte čas, peníze a touhu, je lepší postavit dům sami. To umožní nejen postavit dům snů, ale také jej správně svázat s místem, zajistit další potřebné budovy a harmonickou krajinu.“
JE LEVNĚJŠÍ STAVIT OD POTŘEBY
1. Když chcete krásnou fasádu
Cena: Výměna fasády – až poloviční cena rekonstrukce domu
Na prodej je nanejvýš jeden z deseti slušných domů a zvláště významné jsou budovy z „tvůrčích“ 90. let a počátku 2000. století. Nechcete bydlet v morálně zastaralém domě, ale přestavba fasády a změna vzhledu je poměrně nákladná.
Architekt Victor Shutka: „Měli jsme zkušenosti se zákazníkem, který se rozhodl rekonstruovat dům z 90. let. Muselo se zbourat vše kromě nosných stěn a stropů. Pokud to uděláte dobře, budete muset předělat jak fasádu domu (což znamená výměnu oken), tak všechny inženýrské komunikace (které jsou zazděny, včetně potěru). Po dokončení rekonstrukce náš zákazník uznal, že jsme měli pravdu: bylo by rychlejší a levnější vše „odstřelit“ a znovu postavit, než předělávat.“
Na fotografii: starý venkovský dům, ve kterém byla zvednuta střecha, aby vznikla velkolepá ložnice ve druhém patře
Architekt Sergei Estrin: „Pokud má zákazník pocit, že se hodí do stávajícího domu, můžeme mu pomoci. Pokud je úkolem pouze udělat nástavbu a další otvory, bude to samozřejmě levnější než stavět dům od začátku.“
2. Když je dům „prase v žitě“
Cena: Nepředvídatelný rozpočet na rekonstrukci
Některé architektonické kanceláře se do přestaveb hotových domů vůbec nepouštějí, zejména pokud nemají technickou dokumentaci. Nepříjemné momenty mohou být odhaleny již uprostřed opravy a konstrukční nedostatky se mohou ukázat jako jednoduše nebezpečné. Například při rekonstrukci domu na fotce se ukázalo, že byl postaven. bez základů.
Designérka Evgenia Matveenko: „Ze zkušenosti: zákazníci si koupili nedokončený dům, vlastně rám. Všiml jsem si mnoha kontroverzních problémů v dokumentaci a udělali architektonický a statický rozbor budovy. Zjistili jsme, že po výstavbě byl v nosné stěně proveden otvor bez výztuže. V některých místech stropy překrývaly nosné stěny jen o 5–10 cm, což je velmi nebezpečné. Posílení je nepředvídaná velká investice, o které kupující ani neuvažoval.“
Architekt Roman Korotkov: „Pokud je rekonstrukce spojena s přístavbou podlahy, mohou nastat problémy. Nutno objednat revizní zprávy nosnosti konstrukcí. Může se ukázat, že rozšíření je buď nemožné, nebo bude vyžadovat posílení stávajících struktur.“
Je důležité, aby se: Stav domu posuďte s architektem před koupí, nikoli po.
Na fotografii: ilustrace z článku designérky Natalie Krikové „Jak to udělat správně: Postavte si dům, ve kterém bude příjemné bydlet.“
Zákazník sám postavil dům podle architektonického návrhu a rozhodl se jej upravit sám: přidal okna navíc, která nebyla součástí projektu. A já jsem prostě nevěnoval pozornost tomu, že okna byla překřížena schodištěm.
4. Když je více tužeb než plocha domu
Cena: Nepředvídatelný rozpočet na rekonstrukci
Zákazníci často žádají o přidání patra nebo přidání další místnosti do domu – Taková práce stojí také pěkný peníz. Ve většině případů by bylo levnější postavit dům potřebné velikosti od začátku.
Designéři Andrey a Ekaterina Andreev: „Náš stálý zákazník chtěl pro svou rodinu koupit hotový dům o velikosti cca 380 mXNUMX za dobrou cenu. Uvědomili jsme si, že ho nepřesvědčíme slovy, a nabídli jsme provedení rozhodnutí o plánování. Na základě výkresů vyšlo najevo, že k realizaci záměru chybí minimálně jedno patro! Zákazník si tak stále koupil hotový dům, ale s větší plochou, na kterém jsme udělali opravdu „malá vylepšení“.
Kompromis: Postavte nový dům, ale podle standardního projektu – abyste neztráceli čas a peníze na design. Pak se ale budete muset rozloučit s extravagantními nápady, jako je vana s terasou. Jsou tu i další úskalí.
Architektka Elena Kurtina: „V typických projektech zpravidla nejsou žádné šatny, spíže, prádelny ani další koupelny. A dům je v tomto ohledu náročnější než byt. Nebudeš pokaždé utíkat na záchod ve druhém patře a nedáš na půdu starého rodiče.“
Kompromis: Přidejte, ale bez vlivu na dům. Autorem této přístavby na dvorku domu je Shamsudin Kerimov, kancelář Kerimov+Partners Architects. Majitelům chyběla funkčnost domu, ale návrh neumožňoval žádný zásah. Architekt navrhl přístavbu od domu „odtrhnout“: je zcela samostatná, od hlavního domu je vzdálená 2 m. Pokud tedy nová stavba „chodí“ přirozeně, dům s sebou netáhne.
5. Když nechcete věčně trávit opravy
Cena: Výměna všech komunikací
Komunikačně novostavba rozhodně předčí hotový dům. Za prvé, mohou být položeny tam, kde chcete, a nesvázat uspořádání nábytku s již vedenými dráty; za druhé, nová elektrika a potrubí – vždy lepší než ti „zkušení“; za třetí, v novém domě můžete realizovat řešení, o kterých před 20 lety nikdo neslyšel – stejné podlahové konvektory (na obrázku)
Architektka Yulia Klyueva: „Situace skrytých vad v hotovém domě se vyskytují poměrně často. Například po několika letech provozu se začne ucpávat kanalizace a diagnostika nedává žádné výsledky. Problém nelze vyřešit jiným způsobem než demontáží stropů, abychom problém pochopili. Nebo chybí elektrické provedení a některé zásuvky přestanou fungovat.“
Designér Ilja Nasonov: „V sekundárním bydlení se vždy skrývají rizika. Základní – v inženýrských komunikacích. Pomůže jen zdravý rozum a kalkulace, audit před nákupem a rozbor možných rizik.“
KOUPÍME PŘIPRAVENÉ
1. Pokud je plocha domu malá
2. Pokud je množství změn nevýznamné. Obecně jste se vším spokojeni, jen je potřeba trochu změnit rozložení
3. Pokud je čas kritický. A hotový dům je v dobrém stavu – můžete ho hned používat
4. Pokud je web ideálně umístěn a je obtížné najít stejně prázdný
5. Pokud jste se zamilovali do ruin a chcete se stát součástí jejich historie (připravené k rekonstrukci)
6. Pokud se hotový dům prodává s výraznou slevou (např. z důvodu urgence nebo tristního stavu domu). Sleva případně pokryje náklady na rekonstrukci
7. Stavba na místě není možná (například bude narušen přirozený ekosystém)
ODSTRAŇUJEME STARÝ DŮM, BUDOVU OD SKLÁDKY
1. Pokud na velkém pozemku s dobrou polohou již stojí dům, který je několikrát menší, než je potřeba. Postavit na vrcholu bude dražší než postavit ten, který potřebujete.
2. Pokud je dům v tristním stavu, nemá žádnou historickou hodnotu (morálně zastaralý). „Vyhodit do povětří“ a stavět od nuly je levnější než přestavba
3. Pokud architektonická a statická analýza budovy NEUMOŽŇUJE zásahy do konstrukce
4. Pokud je nutná celková oprava
5. Pokud plánujete spolupracovat s zahradním designérem a interiérovým specialistou. Pomohou propojit dům a ulici, „osadit“ dům na místě a využít výhodných výhledů do zahrady.
Je důležité, aby se: Míra zásahu se může lišit. Stav domu předem posuďte společně s přizvaným specialistou (architektem).
TVŮJ TAH…
Nedávno jste si koupili hotový dům a ušetřili peníze? Řekněte nám, jak jste zvážili výhody – přidejte do našeho článku v komentářích
Mnoho lidí se domnívá, že zima není nejvhodnější dobou pro uzavření smlouvy na stavbu domu, a proto raději odkládají zahájení projektu na teplejší dny.
V důsledku toho se ocitají v období spěchu poptávky, nakupují stavební materiál za aktualizovanou cenu a smiřují se s nevyhnutelným narušením harmonogramu dodávek.
Odborníci na trh jsou přesvědčeni, že pokud uzavřete smlouvu se stavební firmou a nakoupíte materiál na začátku zimy, můžete výrazně ušetřit.
Výrobci stanovují ceny svých produktů a v tichosti formulují harmonogram dodávek, zatímco stavitelé dokončují aktivní sezónu a jsou připraveni plánovat příští rok. Řada firem navíc zákazníkům nabízí uskladnění objednaného zboží ve svých skladech.
Pro ty, kteří jsou připraveni začít stavět svůj domov právě teď, připravili specialisté ze společnosti RemStroy52 (aktivní odkaz) krátký návod na další minimalizaci nákladů.
Venkovský dům – emisní cena
Průměrná cena za metr čtvereční v domech od RemStroy52 je 40–60 tisíc rublů. Konečná cena závisí na době výstavby, složitosti architektonického a technologického řešení, typu základu a dalších parametrech.
Průměrné náklady na hotový dům tedy začínají od 3–3,5 milionu rublů. Ale jak můžete kontrolovat náklady?
Nejprve minimalizujte počet zprostředkovatelů. Čím méně článků v řetězu, tím lépe. Přítomnost případných dalších dodavatelů a subdodavatelů projekt prodražuje. V ideálním případě se do výstavby v případě potřeby hypotéky zapojí pouze zákazník, dodavatel a banka. V této situaci se nabídková cena skládá výhradně z nákladů na materiál a práci na místě.
Nyní to vše porovnejme s náklady na městský byt. Podle realitního hypermarketu GIPERNN.RU průměrná cena za metr čtvereční na sekundárním trhu v Nižním Novgorodu v červnu 2021 přesáhla 110 tisíc rublů. Nové budovy na začátku léta byly ještě dražší – podle DOMOSTROYRF.RU asi 130 tisíc rublů za metr čtvereční. Tři miliony tak budou stačit jen na jednopokojový byt v sovětském paneláku nebo na malinkou garsonku v rozestavěném domě, kde je ještě potřeba provést rekonstrukci.
Hypotéka bez přeplatků – mýtus nebo realita?
Nejúčinnějším finančním mechanismem pro výstavbu příměstského bydlení jsou hypoteční úvěry. Společnost RemStroy52 je akreditována v řadě oblíbených ruských bank: Sberbank, VTB, Rosselkhozbank, Pochta Bank, Gazprombank, DOM.RF a dalších. Pro stavbu domu na klíč je vhodný téměř jakýkoli zvýhodněný vládní program: pro novostavby, venkov, pro rodiny s dětmi nebo IT specialisty.
Nyní zapneme kalkulačku a spočítáme, kolik budeme muset měsíčně platit.
Chcete si například koupit dům v hodnotě 4 milionů rublů v rámci preferenčního hypotečního programu se 7 %. Minimální záloha v tomto případě bude 600 tisíc rublů. V tomto případě budete muset za půjčku s dobou splatnosti 15 let zaplatit zcela přijatelnou měsíční částku asi 30 tisíc rublů. U rodinné hypotéky na 5,1 % od JSC Bank DOM.RF bude splátka ještě nižší – cca 27 tisíc měsíčně. Podmínky účasti v programu lze upřesnit na webových stránkách peněžního ústavu.
A ještě jeden life hack od vývojáře speciálně pro ty, kteří chtějí rychle splatit hypotéku. Jeho podstatou je, že zatímco se dům staví, kupující nadále bydlí ve svém bytě a již začíná splácet úvěr. Toto období je zpravidla poměrně krátké – něco přes šest měsíců. Když je dům hotový, klienti se přestěhují, byt prodají a získané peníze použijí na splacení hypotéky. Dluh vůči bance je tak uzavřen okamžitě po dokončení stavby.
Ale i když vezmeme v úvahu bankovní úroky, nákup domu ve fázi výstavby bude stát méně než hotový. Během výstavby se cena domu minimálně zdvojnásobí. To znamená, že takový nákup lze považovat za výbornou investici.
Počítáme a vizualizujeme
Nejprve musíte pochopit, jaký bude váš budoucí domov – rozhodnout se o architektonickém stylu, rozměrech, počtu podlaží a místností a mnoho dalšího. Je lepší vybrat záběry „pro růst“ – co když se rodina rozšíří?
Pokud již máte hotový projekt, specialisté RemStroy52 vám zdarma spočítají jeho náklady. Pokud nejsou žádné konkrétní nápady, nabídnou katalogy hotových řešení. V každém případě si každý klient najde domov podle svého vkusu.
Zvažme projekt dvoupatrového domu s arkýřovým oknem. Budova je postavena z tepelných bloků. Kompetentní uspořádání umožnilo umístit vše potřebné na 126 „čtverců“. V přízemí byl prostor pro prostornou kuchyň-obývací pokoj, halu, zádveří, kotelnu, dvě koupelny a dokonce i saunu. Druhé patro zabíraly tři pokoje, předsíň a další koupelna. Dům má také verandu a verandu. Náklady na takovou nabídku jsou asi 4 miliony rublů – konečná cena závisí na konfiguraci a odlehlosti webu.
Kvalitní 3D vizualizace vám pomůže prozkoumat dům zevnitř i zvenku. S jeho pomocí se můžete virtuálně projít po obvodu budovy a nahlédnout do každé místnosti. Měřítko je počítáno na centimetry: zákazník bezpečně pozná, že se do obývacího pokoje vejde velká televize, do kuchyně lze umístit stůl pro velkou rodinu. Všechny pokoje vypadají co nejrealističtěji: designéři už rozmístili nábytek, naplnili skříně věcmi a na postel umístili virtuální kočku. Mimochodem, pokud si přejete, můžete zcela zopakovat dokončení prezentované ve vizualizaci.
Chcete dům, který není v katalozích?
Speciálně pro vás „RemStroy52“ (aktivní odkaz) vypracuje individuální projekt, ve kterém budou všechny vaše nápady ztělesněny na ploše minimálně 250, minimálně 400 metrů čtverečních. Profesionální designér vám pomůže racionálně uspořádat prostor Například v soukromém domě můžete snadno umístit bazén, posilovnu nebo vlastní vinařství.Výborným řešením by byla také prostorná veranda nebo střešní plocha.
Dodatečný komfort venkovského života zajistí systém „chytré domácnosti“, se kterým můžete i na dálku regulovat teplotu, vlhkost a osvětlení v domě. Například při cestě na výlet můžete snížit výkon topného kotle a po cestě domů zapnout topení a vrátit se do vyhřátého domova.
RemStroy52 může být také pověřena návrhem místa pro stavbu a za příplatek se společnost také ujme krajinářského designu.
Jak splnit plány a rozpočty?
Po přípravě staveniště a odsouhlasení projektu je vypracován harmonogram prací a odhad nákladů. Zde je vše co nejtransparentnější: kupující předem vidí, kolik to bude stát a v jakém časovém horizontu bude tato nebo ta etapa dokončena. Na konci každého bloku prací zašle zhotovitel objednateli podrobnou fotoreportáž, na místě lze nainstalovat i CCTV kamery. Platba se provádí ve splátkách na základě provedené práce.
Stavební cyklus trvá čtyři až pět měsíců a po usazení budovy se provádí dokončovací práce. Od dojednání posledních detailů projektu do kolaudace tak uplyne zhruba 6–8 měsíců. To je několikanásobně méně, než je potřeba pro výstavbu bytového domu. Dodavatel je vždy v kontaktu a připraven zodpovědět jakékoli dotazy.
Svěřením stavby na klíč společnosti RemStroy52 získáte dům, který je navržen a postaven speciálně pro vás – dům, na který budou vaše vnoučata hrdá. A budete hrdí, že jste mohli investovat do venkovského bydlení co nejvýhodněji – bez přeplatků a nákladů.
