Co je důležité zvážit při nákupu letní chaty?

Opravdu se najdou tací, kteří po karanténním jaru 2020 stále přemýšlejí, zda si pořídit letní dům či nikoliv? Jestliže dříve byla příměstská oblast využívána častěji pro zahradnické hobby, pěstování osobního ovoce a zeleniny, nyní se dacha stala útočištěm v případě epidemií a jiných katastrof. A výběrová kritéria se poněkud změnila. Pojďme se podívat, na co byste si nyní měli dát při nákupu pozor.

Zahrada je dobrá, ale už není příliš relevantní. Foto: krov-torg.ru

Ne pomocný pozemek, ale hacienda

V minulých letech byl hlavní vrchol prodeje chat a chalup na konci léta. Bylo obvyklé koupit pozemek pro domácnost a odhadnout jeho produktivitu. I otázka přítomnosti jarních povodní ustoupila do pozadí. Pokud větve keřů praskají ovocem, pak je na místě vše v pořádku.

Nyní, kdy je maloobchod s potravinami doslova na každém rohu a ceny dovážené zeleniny jsou velmi nízké, již není důležité dosahovat vysoké výnosy. Místo zahrady na místě stále častěji najdete krajinářský design, altán nebo houpací síť a záhony se zeleninou ustoupily okrasným rostlinám.

Lidé začali chaty využívat k rekreaci, často i k trvalému pobytu. Zvláště když ve městech platí různá omezení nebo se při nepříznivých povětrnostních podmínkách zvyšuje množství škodlivých emisí.

Při koupi chaty byste proto měli v první řadě věnovat pozornost její poloze – mělo by být možné neustále cestovat osobní i veřejnou dopravou.

Umístění SNT obecně hraje významnou roli. Pokud se partnerství nachází na pozemcích osad, bude možné se v případě potřeby zaregistrovat na adrese dacha. A záleží na typu povoleného využití, zda lze na místě něco postavit nebo jen zahradu.

Vhodné je vybrat si celoroční chatu. Foto: major-landscape.ru

Také v zemi by měly být přítomny všechny komunikace nezbytné pro celoroční bydlení – elektřina, voda a nejlépe plyn. Z velké části kvůli pokročilému systému pro výpočet účtů za elektřinu mnoho SNT raději vypíná elektřinu v zimě. A nedostatek plynu povede k vysokým nákladům na vytápění.

U sousedů by bylo užitečné zjistit, zda jsou silnice v zimě od sněhu odklízeny nebo ne. Dobré umístění chaty postrádá smysl, pokud se k ní pokaždé v zimě budete muset probíjet po pás ve sněhu a auto nechat u vjezdu na území zahradního partnerství bez ochrany.

Bez geodeta to nezjistíš

Z hlediska papírování je koupě chaty ještě obtížnější než koupě bytu. Existuje mnoho nuancí – legislativa se nedávno změnila. Proto, pokud si nejste jisti svými vlastními schopnostmi, je lepší vyhledat pomoc od realitní kanceláře nebo právníka.

Možná budete potřebovat i katastrálního inženýra. Zaměřování a registrace letních chat probíhá všude s četnými porušeními. Musíte se ujistit, že se to nestane se zakoupeným webem.

Pro vyjasnění hranic je nejlepší provést kontrolní měření. Často si sousedé vezmou území někoho jiného pro sebe, když vidí, že místo nebylo dlouho obděláváno.

Je lepší okamžitě zkontrolovat, zda jste na webu. Foto: vuzopedia.ru

Strojník vám navíc vysvětlí, k čemu lze plochu využít a jaká jsou omezení. Může se například ukázat, že území se nachází v hranicích hygienické zóny, kde je jakákoliv výstavba zakázána.

Můžete to také zjistit objednáním územního plánu lokality. Bude obsahovat výňatek z předpisů o využívání půdy a rozvoji s úplným seznamem toho, co dělat a co ne.

Podle výpisu USRN můžete zjistit údaje o majiteli webu a také přítomnost nebo nepřítomnost jakýchkoliv věcných břemen. Tento extrakt často označuje hygienické zóny různých komunikací a omezení s nimi spojená.

Někdy však existují oblasti, pro které není možné získat příslušné extrakty. A v rukou majitele pouze členská knížka. Neměli byste se toho bát. Znamená to pouze, že majitel nevyužil dačí amnestie a nepřihlásil svůj pozemek. Kupovat si takovou daču převodem členské knížky se však nevyplatí. Ani zadáním svých údajů do něj z vás neudělá jeho vlastníka.

Je vhodné počkat, až prodejce vše řádně formalizuje a obdrží registrované vlastnictví stránek. Pokud na to ale není čas nebo to majitel z nějakého důvodu nemůže udělat, pak si tuto chatu můžete přeregistrovat na sebe uspořádáním valné hromady zahrádkářů, na které vás nadpoloviční většinou přijmou do svých přátelských řad. hlasů.

Místo, které si pamatuje Lilyu Brik a Marca Chagalla. Co se prodává ve staromódní Malakhovce?

Obyvatelé Sovětského svazu a postsovětského prostoru měli možnost získat pozemky k použití s ​​následnou přeregistrací. Sloužily k přechodnému (letnímu) bydlení, rekreaci o víkendech a svátcích, k provozování malého vedlejšího hospodářství, pěstování zahrady a zeleninové zahrádky.

Informace o pozemku, o budovách na něm, o majitelích a jejich pravomocích – to hlavní, co potřebujete vědět při koupi letohrádku.

Co je to chata

Velikost pozemku byla několik hektarů. Občané si postavili provizorní hospodářské budovy, letní domy (překližkové i kapitálové), garáže. Pozemky pro chaty nepřidělovaly státní orgány jednotlivcům, ale sdružením letních obyvatel nebo družstvům chaty, nyní je lze nazývat CNT. Taková kombinace umožnila komplexně položit přístupové cesty, komunikace, vodu a elektřinu.

Postupem času se část vesnic dacha připojila k blízkým osadám a stala se jejich součástí.

Dacha je tedy pozemek s nebo bez budov, výsadeb, určený k dočasnému bydlení.
Nákup pozemku v CNT má své vlastní charakteristiky. K získání dačo bylo nutné sepsat přihlášku do partnerství a po vstupu do něj obdržet členskou knížku potvrzující právo na využívání přídělu.

Co je to katastrální pas

Není totéž být klasy, lidé mají hodně mít stejně mít hodně mít stejný čas. Jedná se o dokument popisující umístění pozemku, jeho schéma, katastrální (odhadní) hodnotu a údaj o velikosti, zatížení (zástavě).

Katastrální pasy byly vydávány v plném znění a ve zjednodušené verzi. Ve druhém případě nebylo provedeno zaměření pozemku a nebylo zahrnuto schéma parcely, nebyly vyznačeny ani vyznačeny hranice.

Katastrální pasy vydávala katastrální komora na žádost občana a doložení potřebných dokladů potvrzujících jeho práva. Katastrální pas uvádí katastrální číslo parcely, je evidován a viditelný všem státním orgánům.

Pro provádění transakcí s nemovitostmi je povinný postup zeměměřictví, stejně jako pro zápis dědictví a zavedení přídělu jako zajištění úvěru (půjčky).

Pokud se v době zápisu na pozemku nacházely stavby, byly zapsány i do katastrálního pasu.

Od roku 2017 jsou veškeré údaje o nemovitostech vkládány do veřejné elektronické databáze EGRN. Informace o přídělu pozemku, na kterém se nachází nemovitost, se vydává formou potvrzení (výpisu) z evidence. Při nákupu dacha musí být dokumenty aktuální v době transakce. Staré katastrální pasy jsou platné, ale neaktivní.

Při transakcích s pozemky platí výpis z USPR měsíc. Je velmi snadné objednat přímo přes webové stránky Pocrpeectra online. Po dokončení transakce jsou všechny informace vloženy do registru. V dokumentu je mimo jiné uveden vlastník. Všechny informace slouží také jako základ pro zdanění.

Důležité! Informace o pozemku (před koupí altánku) může po zaplacení získat nejen majitel, ale i další zájemce. Případný kupec je možné si nemovitost před koupí zkontrolovat.

Náklady na výpis jsou 350 rublů, můžete zkontrolovat veškerý majetek za 1950 rublů, získat informace o katastrální ceně – 190 rublů. Je zde možnost získat informace o historii převodu práv k nemovitosti za 700 rublů.

Výpis nahrazuje doklad potvrzující vlastnické právo k chatě. Pro realizaci právního úkonu nejsou potřeba staré katastrální operáty.

Geodézie je nejdůležitější technický postup. Provádějí ji za úhradu speciální geodetické organizace, které k tomu mají oprávnění. Prostudují si poskytnutou dokumentaci, načež se musí s patřičným vybavením vydat do areálu.

Údaje o poloze objektu jsou vázány na souřadnicový systém, jsou nastaveny hraniční značky (sloupce). Hranice pozemků jsou upraveny sousedními parcelami. V případě sporů se sousedy je lze řešit spořádaně.

Pokud jde o budovy na pozemku, je důležité vědět následující. Pokud nejsou registrovány, pak jsou považovány za svéprávné a jejich majitel může být za to pokutován. Při rozhodování, zda si daču pořídit, je třeba vzít v úvahu tuto skutečnost.

Proto je nutné vkládat informace do dokumentů včas. Нyжнo тaкжe yчитывaть тoт фaкт, чтo cтpoeния нa зeмeльнoм нaдeлe пoдпaдaют пoд нaлoгooблoжeниe, и иx coкpытиe влeчeт зa coбoй yклoнeниe oт нaлoгooблoжeния и cooтвeтcтвyющиe caнкции нaлoгoвыx opгaнoв.

Dacha amnestie

Zákonodárce od roku 3 změnil právní postavení chat. Chaty jako takové již neexistují. Pozemky získané občany v nekomerčních partnerstvích jsou rozděleny do dvou kategorií: zahradnictví a zahradnictví.

Zahradnictví zahrnuje pěstování rostlinných produktů a výstavbu pouze dočasných, nekapitálových (bez základů) budov na zemi. Na zahradnických (bývalých dachových) domech je povoleno stavět jak dočasné hospodářské budovy, tak i kapitálové stavby včetně zahradních domků. Obytné zahradní domky se dělí na typy: pro přechodný (sezónní) pobyt a pro trvalý pobyt. V druhém případě je možné na tuto adresu získat přihlášení k trvalému pobytu. Hlavní podmínkou je fyzická schopnost žít celoročně (přítomnost vytápění) a přítomnost adresy.

Dacha amnestie zavádí oznamovací znak o budovách na místě. To znamená, že pro stavbu objektů není nutné získat povolení od státních orgánů.

Pokud byl objekt postaven před 4.08.2018, tak do 01.03.2019 bylo možné jeho přítomnost jednoduše oznámit. Návrh zákona byl prodloužen, lze jej dále používat. V budoucnu je postup zjednodušen. Vlastník pozemku by neměl získat stavební povolení a následně uvést objekt do provozu. Váš záměr bude nutné před stavbou oznámit úřadům a následně informovat o dokončení stavby a zapsat nemovitost do evidence.

Vedlejší stavby (lázně, garáže) není nutné hlásit. Jsou přečteny (registrovány) na základě technické dokumentace a předloženého prohlášení.

Rovněž je nutné rozlišovat mezi katastrální a soupisovou hodnotou nemovitých předmětů. Při zdaňování majetku občanů to má význam. Skladová cena má formální charakter. Byl zřízen Úřadem technické inventury na základě kvalitativních charakteristik pozemků a budov.

Katastrální cena zohledňuje tržní hodnotu objektu a je stanovena místními orgány subjektů Ruské federace. Pokud se to přecení, mají občané možnost se odvolat.

Výběr dacha

Chcete-li si koupit dachu, měli byste vyhodnotit její parametry. Důležité jsou vlastnosti pozemku: klimatické vlastnosti, kvalita půdy, rostliny na místě i mimo něj, výstavba a výstavba, ziskovost komerčních Při rozhodování, kdy je lepší koupit letní dům, byste měli prostudovat situaci v případě špatných povětrnostních podmínek.

Důležité jsou kvalitativní vlastnosti obytné budovy: z jakého materiálu je postavena, zda je v domě vedena voda a kanalizace, jak je dům vytápěn, je to možné pro spotřebiče.

Je nutné vzít v úvahu všechny faktory v celku a navíc záleží na dostupnosti finančních prostředků na pořízení nemovitosti.

Pokud dojde k rozhodnutí o koupi, provedou se následující akce.

Při nákupu pozemku jsou pokyny krok za krokem následující:

• Výběr možností.
• Studium dokumentace.
• 3a uzavření smlouvy.
• Registrace (registrace) transakce.

Fáze 1. Výběr možností

Nákup dacha závisí na:

• nutnost registrace v místě bydliště;
• trvalý nebo přechodný pobyt;
• použití osobní nebo veřejné dopravy.

Než se rozhodnete, musíte:

1. Prozkoumejte silnice, dálnice a vjezdy do areálu. Je nutné vypočítat dobu jízdy z městského bydlení, přítomnost dopravních zácp. Pokud se musíte dostat do práce, například v Moskvě z letního sídla, je lepší se usadit na nejbližším předměstí. MHD někdy nejezdí do zahradních partnerství, na dálnici je to pár kilometrů a sníh se v zimě ze silnic neodklízejí. Náklady na chaty jsou tím vyšší, čím blíže jsou k městu.
2. Prostudujte si uspořádání místa, jeho šířku, délku, soulad s umístěním budov podle stavebních předpisů. CНиП oбязывaют зeмлecoбcтвeнникa coблюдaть paccтoяния для жилыx пocтpoeк: c yлицы – нe мeнee 5 м, co cмeжнoгo нaдeлa – нe мeнee 3 м. Для xoзпocтpoeк этo знaчeниe вapьиpyeтcя oт 1 дo 5 м в зaвиcимocти oт пpeднaзнaчeния. Proto je nutné zvážit možnost umístění staveb na pozemku.
3. Stojí za to zkontrolovat, zda skutečná plocha pozemku odpovídá hodnotám uvedeným v dokumentaci. To je svěřeno geodetickým organizacím.
4. Je nutné prostudovat umístění přídělu pozemku ve vztahu k okolním objektům a přírodním jevům. Velký význam má přítomnost svahů, podzemní a povrchové vody, pohyb slunce, blízkost průmyslových zařízení, dálnice a železnice. Pokud poblíž procházejí plynovody nebo vysokonapěťová vedení, mělo by být vyjasněno, zda na pozemku platí zvláštní bezpečnostní normy. Pokud jsou k dispozici, může být využití přídělu půdy omezeno. Je například zakázáno rozdělávat otevřený oheň.
5. Je třeba prověřit, zda stát neplánuje v této oblasti s výkupem pozemků výstavbu infrastruktury. Vyskytly se případy prodeje vlastníků takových pozemků se slevou a zatajování informací před kupujícími. Bez oficiální výhrady státu není možné získat informace o případném odnětí půdy, s výjimkou prostudování plánů rozvoje území. Při pokládání železničních tratí nebo dálnic může být kompenzace za staženou lokalitu nižší než její tržní cena. Realitní kanceláře a právníci si ale mohou údaje zjistit z neoficiálních zdrojů.
6. Prozkoumejte sečtené komunikace: vodovod, plyn, světlo, kanalizace, odvoz domovního odpadu. Takové údaje výrazně ovlivňují cenu pozemků a mohou je poskytnout místní obyvatelé. Někdy mohou být služby poskytovány pro teplé období.
7. Je nutné zkontrolovat stav obytných prostor, materiály, způsob výstavby. V případě potřeby můžete využít služeb stavebních odborníků.

Stát umožnil oficiální registraci v letních chatách nacházejících se v hranicích obydlených oblastí. To zvyšuje hodnotu příměstských nemovitostí. Pro přihlášení je podmínkou možnost bydlet v domě celoročně, nikoliv sezónně.

Etapa 2. Studium dokumentace.

Pokud je příměstská nemovitost vhodná, pak je nutné prostudovat dokumenty k ní. Někdy prodejci poskytují tzv. „zahradní knížku“ – doklad o členství v zahrádkářském partnerství. Ta však vlastnictví objektu nepotvrzuje. Nemovitosti se prodávají levně, často proto, že nejsou řádně vyhotoveny doklady. Po nabytí takového předmětu nesmí být vydáno vlastnické právo. Koupě letního sídla v CNT má tedy úskalí v podobě nevhodně provedených dokumentů.

Zahradní kniha nemůže potvrdit převod vlastnického práva k pozemku. Pouze potvrzuje členství v partnerství. Jakákoli stavba na neupraveném pozemku bude nezákonná. Není pravda, že nový vlastník bude moci později pozemek formalizovat sám. Na první pohled příznivé, koupě domu v CNT má velmi vysoké riziko následného sporu.

Zahradní a dacha partnerství mohou být umístěna pouze na zemědělské půdě a pozemcích obydlených oblastí.

Povolené druhy využití půdy:

• zemědělská produkce;
• osobní vedlejší pozemek (pole nebo pozemek pro domácnost);
• zahradnictví nebo zahradnictví;
• stavba chat;
• rolnické hospodaření;
• individuální bytovou výstavbu.

Aby byl pozemek formalizován ve vlastnictví, je nutné jej vybrat v naturáliích, to znamená stanovit jeho hranice. Takový postup se nazývá průzkum. Specializovaná organizace zároveň propojí hranice země s družicovým souřadnicovým systémem.
Někdy prodejci potvrzují vlastnické právo k webu s dokumenty o vlastnictví pozemku. Staré formy jsou modré, modernější růžové. Tato dokumentace je legální a může být použita jako informace pro sepisování dohod o zcizení.

V F3-122 „O evidenci transakcí s nemovitostmi“ podle zákona F3-93 byly provedeny změny týkající se „amnestie dacha“. Jeho podstatou je, že občané by mohli mít právo na vydání vlastnického práva v případě, že by nebylo provedeno zaměření pozemku na základě katastrálního pasu. Nyní akce „amnestie“ skončila, ale možná bude prodloužena.

• Geodetické řízení eliminuje vyhlídky na sousedské rozbroje, existuje také možnost obnovy plotu při jeho zničení nebo posunutí;
• rozměry pozemku v katastrálních dokumentech se mohou lišit od skutečné výměry, někdy v menší míře, je nutné rozdělit a postavit bydlení v souladu s požadavky požárních, architektonických norem a SanPiN.

Sám kupující se na vlastní riziko rozhodne: uchýlit se k pomoci geodeta nebo ne. Profesionálové radí při rozhodování, zda koupit dům v CNT, využít geodetické služby pro stanovení přesných rozměrů pozemku.

K podpisu smlouvy potřebujete:

• dokumentace potvrzující vlastnictví pozemku a staveb na něm;
• technická dokumentace pro pozemek (katastrální listy) a stavby (technické listy s půdorysem);
• doklady prokazující totožnost vlastníka (manželé-vlastníci);
• potvrzení finančního úřadu o neexistenci dluhu.

Osvědčení o nepřítomnosti dluhu vůči CNT

Dluhy – na co si dát pozor při koupi dachy. Tím, že se majitel stane členem CNT (zahradnické nekomerční partnerství), je povinen platit „utilitní“ platby: světlo, plyn a vodu. Navíc jsou tu členské příspěvky, platba za bezpečnostní služby a spousta dalších věcí – každé zahradnické partnerství má své služby. Proto je lepší se předem seznámit s předsedou CNT, abyste věděli, jaké povinné platby vás v budoucnu čekají. Předseda také vydá potvrzení o existenci dluhu bývalého majitele chaty. Požadujte splacení tohoto dluhu po prodávajícím, jinak jeho dluh přejde na vás.

Osvědčení o vlastnictví budov

Není neobvyklé, když je pozemek formalizován, ale dům nikoli. Takový předmět si můžete koupit, ale dům si budete muset vyzdobit sami. Je nutné dávat pozor na přítomnost neregistrovaných budov a změny v hlavní budově. Pokud jsou provedeny po registraci domu, budou takové změny pravděpodobně muset být ve společenství legalizovány.

Využití mateřského kapitálu

Mateřský kapitál lze použít ke koupi pouze v případě, že se na pozemku nachází kapitálový bytový dům vhodný k celoročnímu bydlení. Budova musí:
být postaven na základech:
mít komunikaci a obyvatelnost v zimě;
být umístěn na konkrétní adrese v obydlené oblasti.

Legislativní základ

Zákon upravuje postup při prodeji a koupi chaty. Všechny hlavní body jsou uvedeny v občanském zákoníku Ruské federace:

Strany musí sepsat dohodu v souladu s požadavky uvedenými v čl. 549-557 občanský zákoník RF.

Postup při převodu vlastnického práva upravuje Čl. 218 občanského zákoníku RF.
Postup pro provádění vypořádání mezi stranami musí být proveden v souladu s odstavcem 5 čl. 488 občanského zákoníku RF.

Registrace smlouvy

Po prostudování otázky, jak koupit letní dům bez zprostředkovatelů, jehož podrobné pokyny jsou uvedeny výše, musíte vzít v úvahu následující.

Nákup dacha se ve většině případů provádí podle stejného schématu. Existují však samostatné situace – například pořízení nemovitosti na úkor mateřského kapitálu nebo hypotéky.

V každém případě vám zkušený realitní makléř poskytne plnou podporu při realizaci transakce. Proto, pokud existuje finanční příležitost, neměli byste zanedbávat jeho služby.

Smlouvu o prodeji a koupi chaty lze sepsat jednoduchou písemnou formou v souladu s požadavky občanského zákoníku Ruské federace. Pro dokončení transakce je však vhodné využít služeb notáře. Specialista prověří nejen dostupnost kompletního balíku dokumentů, jeho soulad s platnou legislativou a pravost, ale také prokáže legitimitu stran.

Pokud je podpis smlouvy prováděn prostřednictvím zprostředkovatele, musí být vystavena notářsky ověřená plná moc.
V souladu se všemi normami zákona se informace o změně vlastníka zapisuje do registru prostřednictvím MFK nebo územních orgánů Krajského úřadu. Registrace trvá do 2 týdnů, doklady jsou vystaveny do měsíce.

Výběr letní chaty a uzavření smlouvy o převodu vlastnických práv tedy nejsou obtížné. Hlavní podmínkou je úplné vlastnictví informací jak o předmětu koupě, tak o postupu při jeho registraci