Na jakém místě nemůžete postavit dům?

Více než polovinu území Ruska zabírají lesní pozemky, přičemž pro bytovou výstavbu jsou nejvhodnější pozemky obydlených oblastí. Spolu s právníky rozumíme kategoriím pozemků a tomu, co lze na takových územích stavět.

Obsah

Co je „kategorie pozemku“

Kategorie pozemku je popis vlastností území a právního režimu jeho využití, jehož dodržování je kontrolováno na legislativní úrovni. Celkem jich je 7 kategorií pozemků (článek 7 zemského zákoníku Ruské federace), konkrétně:

1. Zemědělská půda;
2. Pozemky obydlených oblastí;
3. Průmyslové pozemky;
4. Pozemky zvláště chráněných území a objektů;
5. Pozemky lesního fondu;
6. Vodní fond pozemky;
7. Rezervovat pozemky.

Kategorie pozemku je jeho nejdůležitější charakteristikou (údaje o tom jsou uvedeny v Jednotném státním registru nemovitostí, EGRN) a určuje, jak lze tento pozemek využít.

Zamýšlený účel a kategorie pozemků přitom nejsou úplně totéž. „Kategorie pozemků jsou systémem klasifikace všech území Ruska, který je založen na jejich zamýšleném účelu. Zamýšleným účelem je zase systém charakteristik: environmentální, geologické, biologické, které určují účel a způsob využívání půdy. Účelem lokality je rozdělení pozemků do kategorií (například zemědělská půda) a typů povoleného využití (například pro individuální bytovou výstavbu (IHC)),“ vysvětlil vedoucí praxe Intercese Grigorij Skripilev. právnická firma.

Například pozemek zahradnického neziskového partnerství (SNT) může být klasifikován jako zemědělská půda a hlavním typem využití takové půdy je zahradnictví a zeleninové zahradnictví. Samotný pozemek musí být využíván k zamýšlenému účelu. Například na pozemku pro zahrádkářskou činnost nelze postavit stálý bytový dům a na lesních pozemcích již vůbec trvalé stavby. Pokud požadavky nesplníte, může být pozemek zabaven.

Kategorie pozemku (také označovaná jako zamýšlený účel) určuje, jak lze daný pozemek využít (Foto: ronstikshutterstock)

Přečtěte si také

Druhy kategorií pozemků

Jak bylo uvedeno výše, zákoník země stanoví sedm kategorií pozemků, z nichž každá má své vlastní zamýšlené využití. Podívejme se na tyto kategorie podrobněji.

Země osad

Jedná se o pozemky nacházející se v hranicích osídlených oblastí a sídel a určené k jejich výstavbě a rozvoji. Tyto pozemky jsou určeny pro plánovanou zástavbu (vícepodlažní budovy), výstavbu individuálního bydlení a vedlejšího hospodaření. Součástí sídel jsou také veřejné obchodní, výrobní, rekreační oblasti a inženýrská a dopravní infrastruktura.

Výstavba v těchto oblastech je možná v souladu s územními předpisy. Například na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu nelze postavit výškovou budovu.

Zemědělská půda

Tyto pozemky zahrnují území mimo osídlené oblasti, které jsou využívány pro zemědělskou výrobu. Patří sem i pomocná zařízení: silnice a komunikace, nádrže pro zavlažování, zařízení pro prvotní zpracování zemědělských produktů, ochranné výsadby kolem polí a podobně.

Komentář právníka

Anton Emelin, právník, ssenior partner MCA “Aronov and Partners”:

— Samostatnou významnou část zemědělské půdy tvoří pozemky neziskových partnerství dacha, zahrada a zelinářství, které se nacházejí mimo hranice obydlených oblastí. Často se jedná o zemědělskou půdu, která je převedena na rozvoj změnou typu povoleného využití (APU) z „pro zemědělskou výrobu“ na „výstavbu chaty“. Na takových pozemcích můžete postavit venkovský dům.

Na zemědělských pozemcích s VRI „zemědělská výroba“ je možné postavit rodinný dům. Může být až tři patra vysoká a mít rozlohu až 500 metrů čtverečních. m. Na zemědělské půdě s VRI „pro provozování rolnické farmy“ je možné postavit dům a hospodářské zázemí.

Průmyslové pozemky

Jedná se o území, která jsou přidělena pro výstavbu a provoz podniků průmyslového komplexu: továrny, továrny, elektrárny atd. Na průmyslových pozemcích se obecně nepočítá s bytovou výstavbou. I zde ale hodně záleží na typu povoleného využití pozemku. Typ povoleného použití může například zahrnovat umístění ubytovny pro pracovníky na takovém místě.

Pozemky lesního fondu

Jedná se o plochy pokryté lesem, dále mýtiny, lesní cesty a mokřady v lese. Takové pozemky jsou využívány pro lesnictví, které nejčastěji zahrnuje lesní zonaci. Podle Roslesinfong je nyní celková plocha lesů v Rusku 1187,6 milionů hektarů (asi 65 % celkové rozlohy země). V průměru na jednoho obyvatele připadá 5,1 hektaru lesa. Navíc od roku 2010 se plocha ruských lesů zvýšila o 4,3 milionu hektarů. To je srovnatelné s velikostí Dánska.

Komentář právníka

Anton Emelin, právník, ssenior partner MCA “Aronov and Partners”:

— V lesích je obecně možná pouze výstavba rekreačních neinvestičních zařízení, jakož i terénní úpravy území. Ve skutečnosti se pod tímto názvem mohou skrývat velké kapitálové budovy za účelem „tělesného vzdělávání a zdravotního komplexu“ (FOC). Existují také situace, kdy jsou obytné budovy umístěny na lesních pozemcích bez formalizace pozemkových vztahů z dob Sovětského svazu. Pozemky pod takovými domy nebyly vyčleněny jako majetek, jednalo se o tzv. osady v rámci lesních revírů. Nacházejí se na lesních pozemcích. Majitelé takových domů mohou nově v rámci lesní amnestie evidovat pozemky lesního fondu jako svůj majetek. Otázka nové výstavby zde nevzniká.

Zvláště chráněné přírodní oblasti

Jde o pozemky, které mají zvláštní environmentální, vědecký, historický, kulturní, estetický, rekreační, zdravotní a další cenný význam. Patří mezi ně přírodní rezervace, národní parky, přírodní rezervace, lázeňská střediska a tak dále. Na území těchto pozemků je zakázána jakákoliv výroba. Výstavba obytných zařízení a jiných investičních budov je možná pouze se souhlasem regulačních orgánů (Ministerstvo přírodních zdrojů, místní správy).

Vodní fond pozemky

Území, která jsou obsazena vodními útvary, stejně jako pobřežní zóny vodních útvarů. Patří sem oblasti pod přírodními a umělými nádržemi, ledovci, vodními stavbami a vodohospodářskými zařízeními. Pozemky pod vodními plochami se navíc v mnoha případech nacházejí jak na pozemcích obydlených oblastí, když se nacházejí v hranicích obydlené oblasti, tak na pozemcích zvláště chráněných přírodních objektů (například jezer v národním parku) .

Pozemky státní rezervace

Pozemky státní rezervy zahrnují území, která jsou ve vlastnictví státu nebo obcí a nejsou využívána občany ani právnickými osobami. Takové pozemky nepatří do žádné z výše uvedených kategorií. Tvoří zemskou rezervu země. Rezervní pozemky lze využít až po jejich převedení do jiné kategorie.

Přečtěte si také

Jak určit kategorii pozemku

Chcete-li zjistit, do jaké kategorie pozemek patří, může vlastník kontaktovat bezplatnou službu Rosreestr „Veřejná katastrální mapa“. K tomu je třeba otevřít veřejnou katastrální mapu Rosreestr. Poté zadejte do vyhledávací lišty katastrální číslo pozemku. Poté obdržíte online data o kategorii pozemku a typu povoleného využití. Můžete si také objednat výpis z Rosreestr, který obsahuje informace o kategorii pozemku. Jeho cena je 250 rublů.

Účel pozemku určuje krajský úřad. Chcete-li pozemku přiřadit kategorii, musíte připravit příslušnou žádost, shromáždit potřebné dokumenty (dokumenty potvrzující práva k pozemku, katastrální číslo objektu), předložit je společnosti Rosreestr a počkat na oficiální rozhodnutí.

Převod půdy z jedné kategorie do druhé

Legislativa umožňuje převádět území z jedné kategorie do druhé a měnit její účel. Postup pro tento postup upravuje F3 „O převodu pozemků nebo pozemků z jedné kategorie do druhé“. Potřeba převodu půdy z jedné kategorie do druhé obvykle vzniká při rozšiřování sídla na úkor přilehlé zemědělské půdy nebo při převodu průmyslových zařízení do jiných kategorií v důsledku rekultivace.

U lesů, které budou uznány jako chráněná území, se také může změnit kategorie pozemků. Každá situace má svá vlastní pravidla překladu. Například zahrnutí zemědělských oblastí do hranic obydlené oblasti bude vyžadovat změny obecného plánu. Dříve platilo omezení, že katastrální hodnota zemědělské půdy má být nižší než průměrná katastrální hodnota pro kraj. Nyní žádná taková omezení nejsou.

Komentář právníka

Grigorij Skripilev, vedoucí praxe v advokátní kanceláři “Intercession”:

— Je možné převést pozemek z jedné kategorie do druhé. Toto právo má vlastník pozemku. V zásadě je převod možný ve vztahu k zemědělské půdě a průmyslovým areálům. Chcete-li převést pozemek z jedné kategorie do druhé, musíte podat příslušnou žádost oprávněnému orgánu (Rosreestr). Dokument by měl odůvodnit potřebu převodu pozemku, uvést katastrální číslo pozemku a připojit dokumenty, které potvrzují práva k pozemku. Poté bude žádost posouzena, následně bude rozhodnuto o schválení převodu nebo o jeho zamítnutí z nějakého důvodu (chyby v žádosti, omezení převodu atd.).

Existují také rezervní pozemky, které nelze využít, dokud nebudou převedeny do jiné kategorie. Existuje například lokalita, která patří k rezervovaným pozemkům. Člověk to chce využít. Může kontaktovat Rosreestr nebo místní správu s prohlášením, že se chce stát vlastníkem nebo si pronajmout tento pozemek a převést jej do určité kategorie. I to je možné. Území se zvláště chráněným statutem (rezervace, národní parky), stejně jako pozemky vodního fondu, je obtížné nebo nemožné převést.

Na kterých oblastech nemůžete stavět domy – všechny zákony a pravidla

Pokud má člověk sen o stavbě nerealisticky krásného domu, pak se z toho dost často stává opravdová posedlost, a když se naskytne příležitost koupit pozemek, zvláště na velmi krásném místě (u vody, parku, popř. u staré usedlosti), vůbec se nekontroluje a bez jakýchkoliv otázek vyloží prodávajícím požadovanou částku.

Ale marně! Faktem je, že na některých místech byla stavba domů zakázána a nezáleží na tom, že jste je koupili s úmyslem je postavit.

Na jakých plochách nemůžete stavět domy?

Před pořízením pozemku byste měli mít velmi jasnou představu o tom, kde a co je možné a co rozhodně nesmí za žádných okolností. Aby později nebyly problémy při získávání stavebního povolení, nebo nedej bože samozřejmě nebylo potřeba již postavený dům bourat.

Existují oblasti, kde je proces výstavby obecně zakázán, a oblasti, kde lze stavět domy, ale podléhá to určitým hygienickým a hygienickým požadavkům. Na jakých místech byste tedy neměli stavět dům? Za prvé, blízko okraje vody. Na pásu 20 metrů je zakázána jakákoliv stavba a obecně jakékoli omezování volného přístupu občanů do takového prostoru (stavba plotů apod.) je považováno za nezákonné. Určitě byste si měli pamatovat, pokud vám bude nabídnuto ke koupi elitního pozemku na břehu řeky nebo dokonce jezera.

Bytová výstavba se také neprovádí v hygienickém pásmu komunikací, plynovodů, průmyslových podniků, čerpacích stanic, léčebných objektů a hřbitovů. Délka sanitární zóny někdy dosahuje až 2 km. Pokud je vaše bydlení již postaveno, pak naopak nemůžete poblíž postavit objekt, do jehož bezpečnostní zóny bude toto bydlení spadat. Pokud je tento objekt mimořádně důležitý, může být místo a budovy zabrány. Nákup se provádí za tržní cenu a je pravděpodobné, že před zakoupením pozemku byste se měli informovat u místní architektonické komise a úřadu pro územní plánování, abyste zjistili, zda váš pozemek následně nespadá pod nějaké zákazy a omezení územního plánování.

Obvykle není dovoleno stavět bydlení v chráněné zóně objektů, které jsou uznávány jako kulturní dědictví národa jako celku. Pro každý z nich je chráněné pásmo stanoveno individuálně. Jakýkoli typ výstavby v těchto zónách, pokud je vůbec povolen, musí být ve fázi projektování konzultován s orgány ochrany kulturních a historických památek.

Velmi podobný režim mají pozemky určené k ochraně životního prostředí i jejich ochranná pásma. Mezi ně patří většina lesních pozemků, zelených ploch, parků a vodních děl. Zejména se jedná o omezení užívání pozemků nacházejících se v ochranném pásmu vod. Podle článku č. 65 vodního zákoníku Ruské federace jsou taková pásma definována takto: pásmy ochrany vod mohou být území, která přiléhají k břehům řek, moří, potoků, jezer, kanálů, vodních nádrží, kde je stanoven specializovaný režim pro provádění hospodářských a jiných činností, aby se zabránilo zanášení, znečišťování, zanášení těchto vodních útvarů a vyčerpávání vod, jakož i zachování biotopu biologických vodních zdrojů, jakož i dalších objektů flóry a fauny.

V hranicích pásem ochrany vod se zřizují ochranné pobřežní pásy, na jejichž území jsou zaváděna další omezující opatření pro hospodářské a jiné činnosti. Mimo intravilán a ostatní obydlené oblasti se šířka vodního ochranného pásma toků, řek, kanálů, jezer, vodních nádrží a šířka jejich pásma v blízkosti břehu v podobě ochranného pásu zřizuje od příslušného pobřeží. Šířka říční zóny pro ochranu vod nebo jednoduše toků je stanovena od jejich pramene pro toky a řeky o délce:

• Do 10 km – délka 50 metrů.
• Do 10-50 km – délka 100 metrů.
• Od 50 km a více – zóna je 200 metrů.

U potoků a řek o délce menší než 10 km od pramene k ústí se bude ochranné pásmo vody krýt s pobřežním ochranným pásem. Poloměr ochranného pásma vod pro prameny potoků a řek je stanoven na 50 metrů. Kde je nelegální stavět domy? Šířka vodního ochranného pásma jezera, nádrže (výjimkou by bylo jezero) umístěného uvnitř jezera nebo bažiny, nádrže s vodní plochou menší než 500 metrů čtverečních a bude 50 metrů. Podle posledního vodního zákoníku, který byl přijat v roce 2007, je v hranicích pásem ochrany vod zakázáno:

Využití odpadních vod k hnojení půdy.
1. Umístění pohřebišť dobytka, hřbitovů, míst uložení spotřebního a průmyslového odpadu, radioaktivních, výbušných, chemických, toxických, jedovatých a jedovatých látek.
2. Provádění leteckých opatření pro boj proti škůdcům a chorobám rostlin.
3. Parkování a pohyb vozidel (kromě specializovaných vozidel) bude jedinou výjimkou jejich pohyb po pozemních komunikacích a parkování podél vozovky, jakož i na speciálně vybavených místech, která mají zpevněný povrch).
4. Orba půdy.
5. Ukládání skládek zemin, které jsou erodovány.
6. Umístění skládek erodované zeminy.
7. Pastva zvířat (zemědělská) a pořádání koupelí a letních táborů pro ně.

V hranicích zón pro ochranu pobřeží je povoleno projektování, postup výstavby, rekonstrukce, uvádění do provozu, používání hospodářských a jiných zařízení za předpokladu, že tato zařízení jsou vybavena proti znečištění, zanášení a vyčerpání vody v souladu s právními předpisy o vodách a legislativou v oblasti opatření na ochranu životního prostředí. Podle vodního zákoníku z roku 1995 (podle starého znění) bylo stavební řízení v ochranném pásmu vod zakázáno, nový dokument to nezakazuje.

Měli byste být ale opatrní, protože pokud koupíte dům, který byl postaven před rokem 2007 v ochranném pásmu vod, můžete mít problémy, protože ustanovení moderního zákoníku se vztahují pouze na objekty postavené po 1. lednu 2007 (zákon nemá zpětnou účinnost). Jinými slovy, pokud byl dům podle staré právní úpravy postaven s porušeními, tzn. představuje nepovolenou stavbu, a pak nové normy existenci takového domu neuzákoní. Navíc pamatujte, že možnost výstavby v pásmu ochrany vod neruší nedotknutelnost 20metrového pobřežního pásu.

Z tohoto důvodu si před nákupem určitě přečtěte dokumentaci – vámi vybraný pozemek je pronajatý nebo vlastněný, ať je jeho účel jakýkoliv. Tyto informace jsou uvedeny v katastrálním pasu pozemku a také ve výpisu z Jednotného státního rejstříku práv, který může získat kterákoli osoba od Federální registrační služby. Zemský zákoník uvádí různé kategorie pozemků podle typu zamýšleného účelu:

• Pozemky obydlené oblasti.
• Zemědělská půda.
• Země dopravy, energetiky, průmyslu, spojů, rozhlasového vysílání, televize, pro kosmické aktivity, informatiku, obranu, bezpečnost a další specializované účely.
• Pozemky zvláště chráněných objektů, stejně jako území.
• Pozemky vodního a lesního fondu.
• A náhradní pozemky.

Toto je seznam míst, kde nemůžete postavit dům. Bydlení lze stavět pouze na pozemku obydlené oblasti a pouze ve zvláštních případech na zemědělské půdě. Nejlepší variantou pro výstavbu by byly pozemky pro individuální bytovou výstavbu (pro individuální bytovou výstavbu), které se nacházejí podél hranic sídel a po DS (výstavba dacha) – pozemky pro zahrádkářskou a zemědělskou osadu.

Pozemky soukromých pozemků pro domácnost jsou však určeny k pěstování zemědělských produktů, ale pokud se nacházejí v hranicích osad, je možné postavit dům. Na pozemcích KFR (rolnické farmy) mají právo stavět bydlení pouze zemědělci. Při nákupu pozemku v obydlené oblasti byste měli být opatrní. V blízké budoucnosti budou ve všech vesnicích přijata pravidla pro využívání a rozvoj půdy (v Petrohradě již začala platit).

Celé sídelní území je rozděleno do zón, jejichž povolené využití stanoví urbanistický řád. V určitých zónách (speciální, průmyslové, veřejné a obchodní atd.) může být zakázána i bytová výstavba.

Skutečný příběh stavby

Řeč je o Petrovi z Murmansku – v roce 2016 si moc přál postavit dům u moře. Je vojenským důchodcem. Z tohoto důvodu přišel najít dodavatele a pozemek koupit. Správným rozhodnutím by bylo zavolat vývojáře před nákupem, aby zkontroloval, zda na webu nejsou problémy. Toto je potřeba prověřit, aby se na pozemku jednalo o individuální bytovou výstavbu a vyžádat si výpis z katastru, zda na něm není věcná břemena a pozemek není zastaven.

Petr Semenovich se rozhodl udělat vše sám a zdálo se, že našel vynikající pozemek poblíž Novorossijsku, dokonce i ve městě, 10 minut od centra a stejnou částku k moři. Údaje z katastru byly zkontrolovány, vše je v pořádku. Po zakoupení pozemku (za cenu 150 000 rublů za sto metrů čtverečních, přičemž průměrná cena v regionu je 200 000 rublů) se majitel pozemku nakonec obrátil na specialisty. A jak je dobře, že získání stavebního povolení svěřil alespoň právníkovi.

Bývaly doby, kdy se vše stavělo v řadě bez povolení a pak se soudně uvádělo do provozu – to by bylo naprosto hrozné. A nefungovalo to všechno dobře – nebylo možné získat povolení pro web, i když to bylo možné zkontrolovat několika kliknutími.

Pokud zaškrtnete „zóny se zvláštními podmínkami“, uvidíte, že web leží v bezpečnostní zóně. Jak se v budoucnu ukázalo, poblíž je elektrické vedení a muž propadl sladkým historkám realitní kanceláře, že „světlo bude snadné připojit“ a nízké ceně. Petr si přesto postavil dům u moře – ale s jinými finančními prostředky a na úplně jiném místě.

O takový pozemek se on i jeho sousedé stále vedou soudní spory s prodávajícím (všichni koupili pozemky od jednoho), dále se správou a realitkou. Zdá se, že podvod byl jasný, ale u soudu zjistili, že „kupní a prodejní smlouva nikde nenaznačuje, že by tam mohl být postaven soukromý dům“. Zdá se, že nikdo nebyl podveden. Je to ostuda. Buďte vždy opatrní!