Koupě domu s pozemkem je plná mnoha úskalí. Zde je důležité nevynechat detaily a co nejvíce eliminovat právní rizika, která jsou při nákupu příměstské nemovitosti výrazně větší než při nákupu městského bydlení. Vyplatí se také zvážit dobu nákupu dachy, umístění místa a samozřejmě věnovat velkou pozornost dokumentaci.
Odborníci dotazovaní RBC Real Estate hovořili o pěti nuancích, které potřebujete vědět, pokud se rozhodnete koupit venkovskou nemovitost.
№1 Dokumenty
Při nákupu dacha musíte pečlivě prostudovat titulní dokumenty. Musí být správné, platné a odpovídat skutečným parametrům objektu. Za pozornost stojí především historie nemovitostí. „Zkontrolujte předchozí transakce týkající se dachy a zjistěte, zda nedošlo k nějakým nezákonným transakcím nebo porušení něčích práv, když byly provedeny. Ujistěte se, že na objektu nejsou žádná omezení,“ radí Denis Frolov, vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře BMS.
Před transakcí je také důležité se ujistit, že vlastnictví prodávajícího je zapsáno předepsaným způsobem. K tomu je nutné vyžádat si dokumenty potvrzující řádné provedení a státní registraci vlastnictví pozemku s domem, doporučuje Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra společnosti Inkom-Real Estate. Vysvětlil, že od ledna do června 2016 se jedná o osvědčení o státní registraci vlastnických práv a od července 2016 je tento dokument výpisem z Jednotné státní evidence nemovitostí.
V dokladech musí být uvedeny i povolené druhy staveb. “Pozemek by se neměl nacházet v zóně městského plánování nebo v zóně expanze, rekonstrukce dálnic, protože v tomto případě může být zabaven,” poznamenala Julia Antyasova, vedoucí novogireevské kanceláře Miel-Network of Real Estate Offices.
Při nákupu letního domu je s hranicemi pozemků spojeno mnoho rizik. Kvůli nim jsou možné vážné konflikty se sousedy, které často míří k soudu. „Před transakcí se ujistěte, že dokumenty odrážejí skutečné hranice. Stojí za to mluvit se svými sousedy – pokud se vyskytnou nějaké problémy, obvykle si toho jsou vědomi. Dále je nutné vyžádat si veškeré dokumenty související s komunikacemi – vodovod, elektřina, plyn,“ zdůraznil Vladimír Starinský, vedoucí partner advokátní komory Starinsky, Korchago and Partners.
№2 Cena
Jedním ze základních faktorů při výběru venkovské nemovitosti je její cena. Cena vhodné dachy v moskevské oblasti začíná od 250 tisíc rublů. — za tuto částku si můžete koupit letní chatu ve vzdálenosti více než 100 km od Moskvy se starým jednopatrovým domem, objasňuje Taganov. Maximální náklady na daču mohou podle něj dosáhnout několika milionů, jde-li o moderní dům v prestižní lokalitě. Průměrná cena dachy v Moskevské oblasti je dnes 6,3 milionu rublů, upřesňuje odborník.
Pozdní podzim je na venkovském trhu považován za mimosezónu, v tuto dobu je možné získat dodatečnou slevu až 15 %. Pokud se však chystáte něco stavět, je třeba myslet na to, že déšť a mráz mohou proces zpomalit. „Standardní metodou pro získání slevy je nalezení nedostatků, které jste připraveni prokázat prodejci, ale které pro vás nejsou kritické. Můžete si například dát pozor na nerovný terén lokality, její zarostlý vzhled, přítomnost stromů, které je třeba pokácet a podobně,“ říká analytik Inkom-Real Estate.
# 3 Kdy si vybrat dům
Na rozdíl od bytu je při koupi letního domu zásadní, kdy nemovitost vybrat. Tradičně jsou venkovské prázdniny spojeny s teplým obdobím – jarem a létem. Nejlepší je si však dům prohlédnout za nepříznivého počasí, nejlépe na podzim. Právě v letošní sezóně můžete zkontrolovat, zda střecha neteče, zda okna a dveře těsní. Navíc v chladném počasí bude hned jasné, jak teplo dům udrží a jakou rychlostí se otepluje a ochlazuje.
#4 Umístění
Někteří volí dače blíže k hlavnímu městu, aby neztráceli spoustu času na cestě domů, jiní se naopak snaží jet dále, aby splyli s přírodou. V obou případech je však nutné zkontrolovat, zda se lokalita nenachází v ochranném pásmu vod. „Jsou to oblasti přiléhající k pobřeží řek, jezer, nádrží a tak dále. Záplavami hrozí i bezprostřední okolí vodních ploch. Bezpečné umístění chaty je minimálně 30 m od vody. V pásmu hygienické ochrany nádrží je navíc zakázána výstavba zařízení pro lidské bydlení,“ vysvětluje Taganov.
Abyste eliminovali riziko povodní, měli byste se nejprve ujistit, že pozemek, na kterém dům stojí, není v mokřadu, potvrzuje odborník Miel. Podle ní je nejlepší roční období pro takovou kontrolu jaro, protože sezónní tání sněhu vám umožní vidět situaci co nejpodrobněji, nebo je podzim obdobím dešťů. „Klienti by se měli po lokalitě projít, zkontrolovat vlhkost půdy a prohlédnout si okolí. Pokud se pozemek nachází ve svahu, zjistěte si, která část – horní nebo dolní. Pokud se pozemek nachází níže, pak existuje riziko, že voda bude odtékat a hromadit se na místě,“ zdůrazňuje Antyasova. Bezpečné umístění letní chaty je minimálně 30 m od vody, vysvětluje odborník.
č. 5 registrace dacha
1. ledna 2019 vstupuje v platnost zákon, podle kterého se Rusové budou moci registrovat na svých chatách. Nyní lze venkovskou nemovitost využívat nejen jako místo pro dovolenou, ale také jako trvalé bydlení. Ne všude je však registrace možná. Pokud se rozhodnete koupit letní dům, kam přijedete na dovolenou a víkendy, neměli byste počítat s registrací. Registrovat se můžete pouze ve stálé budově, která má elektřinu, plyn a vodu. Kromě toho musí mít vaše nemovitost poštovní adresu. V současné době lze registraci získat pouze na chatách umístěných ve městě.
Blíží se období lehátek, kebabů a jahod ze zahrádky. Sezónně se probudil i zájem o venkovské domy. Je ale praktické pořídit si letní dům na jaře? Co vám může uniknout při výběru lokality, než se začne oteplovat?
Blíží se období lehátek, kebabů a jahod ze zahrádky. Sezónně se probudil i zájem o venkovské domy. Je ale praktické pořídit si letní dům na jaře? Co vám může uniknout při výběru lokality, než se začne oteplovat?
Kdy je nejlepší koupit letní dům?
Novostroy: V jakém ročním období je levnější koupit daču? Proč?
Michail Ezhov, vedoucí realitní kanceláře Prosto Nedvizhimost LLC:
Nejlevnější doba na nákup chaty nebo jakékoli jiné venkovské nemovitosti je od listopadu do března. Právě v tomto období je velmi obtížné posoudit vlastnosti venkovských domů. Na místě leží sníh, ovocné stromy nejsou aktivní, dopravní dostupnost je obtížná – všechny tyto faktory ovlivňují poptávku. Mnoho realitních kanceláří šetří peníze a odstraňuje své nabídky z inzerce. Právě v tuto chvíli se naskýtá příležitost najít objekt za výhodnou cenu. Vždy se najdou majitelé, kteří potřebují prodat – tady a teď.
Michail Silantyev, předseda Archangelské regionální pobočky Svazu zahradníků Ruska:
Nejlepší čas na koupi letohrádku je na podzim, kdy je již sklizeň sklizena. Čeká nás období dešťů a zima, kdy bude zahálet. Navíc je v tuto dobu potřeba dávat pozor, aby nebylo vykradeno, aby se tam nikdo nevloupal, aby nedošlo k povodním nebo požárům.
Maria Rumyantseva, agentura SAMPLE:
Nejdůležitější věcí při nákupu venkovského domu je pečlivě prohlédnout dům. A nejlépe to udělat se specialistou – profesionálním stavitelem. Ať už jsou pod palubkami shnilá prkna, jestli se ve sklepě nehromadí vlhkost, jestli není popraskaný základ – na jaře se většina problémů objevuje po zasněžené a mrazivé zimě.
Novostroy: Kromě ceny, jaké další nuance existují při nákupu letního domu v různých ročních obdobích?
M. Rumyantseva (UKÁZKA):
Každý typ nemovitosti má svou sezónu poptávky a poklesu zájmu. Špičková poptávka po předměstských nemovitostech nastává na jaře, budoucí obyvatelé spěchají, aby si vybrali a prohlédli si možnosti, které se jim líbí, a vyšli v létě plně vyzbrojeni – někteří s lopatou ve svých současných postelích a někteří s lehátkem poblíž. řeka.
Konec zimy je skvělou příležitostí zhodnotit jedno z hlavních kritérií pro výběr místa pro letní bydlení – dopravní dostupnost nejen k domu, ale i k nejbližší infrastruktuře. To je velmi důležité pro ty, kteří plánují navštívit svůj venkovský dům v zimě. Již v únoru je možné kontrolovat průjezdnost komunikací, osvětlení dálnic, hloubku závějí na kraji vozovky a vjezd do navrhované lokality.
Dalším důležitým krokem bude kontrola na místě v březnu až dubnu. V této době vypadá jarní půda nereprezentativně a úrodnost zahrady, výnos keřů a nádhera květinových záhonů jsou absolutně neviditelné. A protože nejsou vidět, nemůžete je prodat potenciálnímu kupci. A při nákupu pozemku s domem se bere v úvahu pouze plocha pozemku. Ale v létě a na začátku podzimu, kdy jsou vidět různé zahradní plodiny a ve vzduchu je cítit vůně květin, bude hodnotnější upravená plocha s potenciální úrodou.
M. Silantiev („Svaz zahrádkářů Ruska“):
Na podzim, v zimě a na jaře, pokud je sněhová pokrývka, nemusíte zaznamenat problémy se zatopením lokality a kvalitou půdy. Je těžké pochopit, jak k němu jezdí doprava, jak fungují venkovské obchody. V tuto roční dobu často nevidíte své sousedy – a život dacha na nich silně závisí. V létě, když si koupíte daču, je těžké pochopit, jak bude partnerství v zimě čištěno a chráněno. Bude možné tam zavítat nebo bude vše pokryto závějemi? V každém ročním období je potřeba se blíže podívat na zahradnickou infrastrukturu: stav elektrického vedení, odvodňovacích příkopů, příjezdových cest, protipožárních jímek, transformátorů atd. Pokud to všechno vypadá špatně, pak bude čelit vysokým platbám za opravy. Je důležité zjistit, čí je to majetek: pokud nebude vedení převedeno na bilanci energetiků nebo jim alespoň pronajato – zejména pokud není veškerý uvedený majetek vůbec nikde uveden – pak je situace špatná . Ještě horší je, když SNT přijímá platby v hotovosti, manažerské platy se vyplácejí neoficiálně, finančnímu úřadu se podávají „nulové“ zprávy (nebo se dokonce nepodávají vůbec) a dokumenty SNT jsou stanovy, zápisy z valných hromad, zprávy za minulé období roky, finanční zprávy a odhady.- pokud nejste požádáni o přezkoumání zdůvodnění výše členských příspěvků, tak nemá cenu kupovat daču v takovém SNT. Tam z vás budou donekonečna bezdůvodně vytahovat peníze bez jakéhokoli nahlášení. Kromě toho může stát (energetický průmysl, zpracovatel odpadu, ministerstvo pro mimořádné situace, daňová služba, dozor nad životním prostředím atd.) uložit SNT vysoké pokuty – které budou muset zaplatit všichni vlastníci pozemků.
M. Ezhov („Jednoduché nemovitosti“):
Nákup zahradního domku má mnoho nuancí. Hlavními faktory, kterým byste měli věnovat pozornost v létě, jsou úrodnost půdy lokality, ovocné stromy, zda je lokalita rovná, zda je lokalita odvodněna, zda je lokalita suchá, zda bylo provedeno geodetické měření dokončeno, zda je dům přihlášený, vodovod z SNT nebo studna, kvalita vody, co dům (základ) stojí, z čeho je dům postaven, je tam izolace, čím se topí, pozor na rozvody, kolik kW je přiděleno, střecha je velmi důležitá, věnujte pozornost také správě a stavu SNT a příspěvkům. V zimním období doporučuji, pokud je to možné, všechny tyto údaje si vyžádat od majitele nebo zástupce – naděje na upřímnost.
Novostroy: Co ovlivňuje náklady na venkovský dům s pozemkem?
M. Ezhov („Jednoduché nemovitosti“):
Cena je ovlivněna umístěním a všemi výše uvedenými faktory.
M. Silantiev („Svaz zahrádkářů Ruska“):
Náklady jsou ovlivněny velikostí areálu, jeho stavem, přítomností infrastruktury, organizací každodenního života v SNT, výší členských a dalších poplatků v SNT, osobními manažerskými kvalitami předsedy a členů představenstva SNT, kvalita toku dokumentů v partnerství; kvalita, materiál a počet podlaží domu, přítomnost dalších budov, dostupnost titulních dokumentů pro pozemek a dům, vystavení oblasti přírodním rizikům a mnoho dalšího.
Novostroy: Kdy je výhodnější prodat daču?
M. Ezhov („Jednoduché nemovitosti“):
Nejvýnosnější je prodávat daču od května do srpna, kdy se počet kupujících prudce zvyšuje a přichází čas prodávajícího. S kompetentní strategií si prodávající vybere ziskového kupujícího. Sám bych rád dodal důležitou nuanci: nezapomeňte umístit prodejní banner. Zkuste také promluvit s představenstvem SNT a nabídnout zprostředkovatelský poplatek za prodej vaší dachy.
M. Silantiev („Svaz zahrádkářů Ruska“):
Nejvýnosnější je prodat dacha v předvečer sezóny dacha – blíže k létu. V tomto ročním období kupující uvidí všechny výhody – a nevšimne si mnoha nevýhod, které se mohou ve vlhkém podzimu a chladné zimě objevit.
Ministerstvo výstavby a bydlení a komunálních služeb Ruské federace zvažuje rozšíření mechanismu úschovy na individuální bytovou výstavbu realizovanou pomocí domovních stavebnic. Jak byla tato iniciativa přijata na trhu a jaké jsou výhody a nevýhody tohoto návrhu – v nové recenzi Novostroy.
